قرار من وزير التجارة مؤرخ في 19 أفريل 2018 يتعلق بالمصادقة على النظام المنطبق على الوكيل العقاري لترصد العمليات والمعاملات المسترابة والتصريح بها تطبيقا للفصلين 107 و115 من القانون الأساسي عدد 26 لسنة 2015 المؤرخ في 7 أوت 2015 المتعلق بمكافحة الإرهاب ومنع غسل الأموال والمبادئ التوجيهية للجنة التونسية للتحاليل المالية الصادرة بالقرار عدد 7 بتاريخ 5 أفريل 2018

إن وزير التجارة،

بعد الاطلاع على الدستور،

وعلى القانون الأساسي عدد 26 لسنة 2015 المؤرخ في 7 أوت 2015 المتعلق بمكافحة الإرهاب ومنع غسل الأموال،

وعلى القانون عدد 55 لسنة 1981 المؤرخ في 23 جوان 1981 المتعلق بتنظيم مهنة الوكيل العقاري،

وعلى الأمر عدد 2965 لسنة 2001 المؤرخ في 20 ديسمبر 2001 المتعلق بضبط مشمولات وزارة التجارة،

وعلى الأمر الحكومي عدد 1098 لسنة 2016 المؤرخ في 15 أوت 2016 المتعلق بضبط تنظيم اللجنة التونسية للتحاليل المالية وطرق سيرها،

وعلى الأمر الرئاسي عدد 107 لسنة 2016 المؤرخ في 27 أوت 2016 المتعلق بتسمية رئيس الحكومة وأعضائها،

وعلى الأمر الرئاسي عدد 124 لسنة 2017 المؤرخ في 12 سبتمبر 2017 المتعلق بتسمية أعضاء بالحكومة،

وعلى الأمر الحكومي عدد 1 لسنة 2018 المؤرخ في 4 جانفي 2018 المتعلق بضبط إجراءات تنفيذ القرارات الصادرة عن الهياكل الأممية المختصة المرتبطة بمنع تمويل الإرهاب،

وعلى قرار وزير التجارة المؤرخ في 26 جويلية 2001 المتعلق بالمصادقة على كراس شروط تعاطي مهنة وكيل عقاري،

وعلى قرار وزير المالية المؤرخ في 1 مارس 2016 المتعلق بتحديد المبالغ المنصوص عليها بالفصول 100 و107 و108 و114 و140 من القانون عدد 26 لسنة 2015 المؤرخ في 7 أوت 2015 المتعلق بمكافحة الإرهاب ومنع غسل الأموال،

وعلى قرار اللجنة التونسية للتحاليل المالية عدد 1 لسنة 2017 المؤرخ في 2 مارس 2017 المتعلق بضبط نموذج التصريح بعملية أو معاملة مسترابة،

وعلى قرار اللجنة التونسية للتحاليل المالية عدد 3 لسنة 2017 المؤرخ في 2 مارس 2017 المتعلق بالمستفيدين الحقيقيين،

وعلى قرار اللجنة التونسية للتحاليل المالية عدد 7 لسنة 2018 المؤرخ في 5 أفريل 2018 المتعلق بالمبادئ التوجيهية لترصد المعاملات المسترابة والتصريح بها الخاصة بمهنة الوكيل العقاري.

قرر ما يلي:

الفصل الأول – تمت المصادقة على النظام المنطبق على الوكلاء العقاريين لترصد العمليات والمعاملات المسترابة والتصريح بها، الملحق بهذا القرار.

الفصل 2 – يندرج نظام ترصد العمليات والمعاملات المسترابة والتصريح بها، موضوع الملحق بهذا القرار، في إطار البرامج والتدابير التطبيقية لمكافحة جرائم غسل الأموال وتمويل الإرهاب طبقا لأحكام الفصلين 107 و115 من القانون الأساسي عدد 26 لسنة 2015 المؤرخ في 7 أوت 2015 المتعلق بمكافحة الإرهاب ومنع غسل الأموال ووفقا للمبادئ التوجيهية المضمنة بقرار اللجنة التونسية للتحاليل المالية عدد 7 الصادر بتاريخ 5 أفريل 2018.

الفصل 3 – ينشر هذا القرار بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية.

تونس في 19 أفريل 2018.

ملحق

النظام المنطبق على الوكلاء العقاريين لترصد العمليات والمعاملات المسترابة والتصريح بها

الفصل الأول – ينطبق هذا النظام على الوكيل العقاري لترصد العمليات والمعاملات المسترابة والتصريح بها تنفيذا للالتزامات المحمولة عليه للتصدي لمخاطر غسل الأموال وتمويل الإرهاب بموجب أحكام الفصلين 107 و115 من القانون الأساسي عدد 26 لسنة 2015 المؤرخ في 7 أوت 2015 المتعلق بمكافحة الإرهاب ومنع غسل الأموال والمبادئ التوجيهية المضمنة بقرار اللجنة التونسية للتحاليل المالية عدد 7 الصادر بتاريخ 5 أفريل 2018.

الفصل 2 – تسري أحكام هذا النظام على الأشخاص أو الذوات المعنوية الممارسة لمهنة الوكيل العقاري بتونس وعلى الفروع الخارجية للشركات التونسية للوكالة العقارية بالخارج.

الفصل 3 – يتخذ الوكيل العقاري تدابير العناية الواجبة عند إعداده أو قيامه بعمليات لفائدة حريفه تتعلق بإحدى الحالات التالية إن كانت ضمن الأعمال المتاحة له قانونا:

• بيع أو شراء أو كراء أو معاوضة العقارات.
• بيع أو شراء أو كراء أو معاوضة الأصول التجارية.
• شراء أو بيع الأسهم غير قابلة للتداول في صورة وجود عقار أو أصل تجاري ضمن مال الشركة.
• التصرف في عقارات على ملك الغير على وجه الاحتراف أو بصورة اعتيادية بنية الربح.
• إدارة أموال الحرفاء أو حساباتهم البنكية.
• تنظيم المساهمات بغرض إنشاء أو استغلال أو إدارة شركات.
• إنشاء أو استغلال أو إدارة ذوات معنوية أو ترتيبات قانونية.
• مراقبة العمليات المشار إليها أعلاه أو تقديم الاستشارة في شأنها.

الفصل 4 – يتخذ الوكيل العقاري إجراءات العناية الواجبة بشأن الحريف:

• قبل أو أثناء نشوء علاقة عمل مع الحريف.
• وجود شكوك بشأن مدى دقة وكفاية البيانات التي تم الحصول عليها مسبقا بخصوص تحديد هوية الحريف.
• وجود اشتباه بحدوث عملية غسل أموال أو تمويل الإرهاب.

الفصل 5 –

• يبذل الوكيل العقاري العناية الواجبة في الحالات المبينة بالفصل الثالث من هذا النظام بقصد التعرف على هوية الحريف وأوضاعه القانونية ونشاطه والغرض من علاقة العمل وطبيعتها والمستفيد الحقيقي من هذه العلاقة. ويتم التحقق من كل معطى من المعطيات المذكورة بواسطة وثائق وبيانات أو معلومات أصلية من مصادر محايدة وموثوقة وفقا للبنود الواردة أدناه بما في ذلك الاطلاع على الوثائق الرسمية للتعرف على هوية الحريف والمستفيد الحقيقي والتحقق منها مع الحصول على نسخة مشهود بمطابقتها للأصل.
• يمتنع الوكيل العقاري عن التعامل مع الأشخاص مجهولي الهوية أو ذوي الأسماء الصورية أو الوهمية أو مع البنوك أو الشركات الوهمية.
• يراعى في إجراءات التعرف على هوية الحريف والمستفيد الحقيقي، إذا كان شخصا طبيعيا ما يلي:

1. الحصول على بيانات التعريف متضمنة اسمه الكامل وتاريخ ومكان ولادته ورقم تعريفه الوطني وجنسيته وطبيعة عمله وعنوان إقامته الدائم ورقم هاتفه والغرض من علاقة العمل وطبيعتها وكامل المعلومات المتعلقة بوثيقة التعريف للأشخاص التونسيين ورقم جواز السفر للأشخاص غير التونسيين وأي معلومات أو وثائق أخرى يرى الوكيل العقاري أنها ضرورية لإتمام عملية التعرف.
2. الحصول على الوثائق الرسمية الأصلية أو نسخة مطابقة لأصلها أو مصادق عليها حسب التراتيب الجاري بها العمل التي تثبت صحة النيابة أو الوكالة في حال إن كان تعامل أي شخص أو جهة مع الوكيل العقاري بالنيابة عن الحريف أو بموجب وكالة والاحتفاظ بنسخة منها، بالإضافة إلى التعرف على هوية الحريف ومن ينوب عنه وفقا لإجراءات التعرف على هوية الحريف المنصوص عليها في هذا النظام.

• يراعى في إجراءات التعرف على هوية الحريف إذا كان ذات معنوية أو ترتيبا قانونيا ما يلي:

1. الحصول على بيانات التعريف متضمنة اسم الذات المعنوية وشكلها القانوني وعنوان المقر الاجتماعي ورقم الهاتف ونوع النشاط الذي تمارسه وتاريخ التسجيل ورقمه ورقم المعرف الجبائي وأسماء المفوضين بالإمضاء عن الذات المعنوية وجنسياتهم وأرقام هواتفهم والغرض من علاقة العمل وطبيعتها وأي معلومات أو وثائق أخرى يرى الوكيل العقاري أنها ضرورية لإتمام عملية التعرف.
2. الحصول على الوثائق الرسمية أو نسخ مطابقة لأصلها أو مصادق عليها حسب التراتيب الجاري بها العمل والتي تثبت تأسيس الذات المعنوية وتسجيلها لدى الجهات المختصة في تونس أو في الخارج.
3. الحصول على نسخ من التفويضات الصادرة عن الذات المعنوية أو التراتيب القانونية للأشخاص الطبيعيين الذين يمثلونها وطبيعة علاقتهم بها والتعرف على الشخص الطبيعي المفوض والمستفيد الحقيقي وفقا لإجراءات التعرف على هوية الحريف المنصوص عليها في هذا النظام.
4. الحصول على معلومات حول الأحكام التي تتضمن عمل الذات المعنوية بما في ذلك هيكل الملكية والإدارة المسيطرة عليه والنظام الأساسي له وكذلك أسماء الأشخاص المعنيين الذين يشغلون وظائف الإدارة العامة في الذات المعنوية أو الترتيب القانوني.
5. يتعين على الوكيل العقاري اتخاذ الإجراءات المعقولة للتحقق من صحة الوثائق والبيانات والمعلومات التي حصل عليها من الحريف من خلال مصادر محايدة وموثوقة.

• تحيين الوثائق والبيانات والمعلومات التي يتم الحصول عليها بموجب إجراءات العناية الواجبة وبالأخص أصناف الحرفاء وعلاقات العمل مرتفعة المخاطر، كما يجري الوكيل العقاري متابعة متواصلة للعمليات الجارية في إطار علاقة مستمرة مع الحريف وتسجيل البيانات المتعلقة بها والاحتفاظ بالوثائق والبيانات والمعلومات التي يتم الحصول عليها بموجب إجراءات العناية الواجبة.
• اتخاذ إجراءات معقولة للتحقق من هوية المستفيد الحقيقي استنادا إلى بيانات ومعلومات يتم الحصول عليها من مصادر رسمية وموثوقة بحيث تولد القناعة لدى الوكيل العقاري بأنه على علم بهوية المستفيد الحقيقي. ولحسن الامتثال لمتطلبات التعرف على المستفيد الحقيقي يتم الاعتماد على قرار اللجنة التونسية للتحاليل المالية عدد 3 لسنة 2017 المؤرخ في 2 مارس 2017 المتعلق بالمستفيدين الحقيقيين.

• يجوز للوكيل العقاري استكمال عملية التحقق بعد إقامة علاقة العمل بشرط أن يتم ذلك عمليا في أسرع وقت ممكن وأن يكون ذلك ضروريا من أجل مواصلة سير العمل الطبيعي واتخاذ الإجراءات اللازمة للسيطرة على مخاطر غسل الأموال وتمويل الإرهاب بفعالية في الحالة التي يتم فيها الاستكمال. ويشمل ذلك وضع حدود لعدد ونوع ومبالغ العمليات التي يتم تنفيذها قبل استكمال إجراءات التحقق.

• ينبغي على الوكيل العقاري في صورة استفادة الحريف من علاقة العمل قبل عملية التحقق أن يعتمد على إجراءات إدارة المخاطر المناسبة.
• في حال لم يتمكن الوكيل العقاري من القيام بإجراءات العناية الواجبة بشأن الحريف وفقا للتشريع الجاري به العمل في مجال مكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب وهذا النظام يتعين عليه عدم إتمام المعاملة وإبلاغ اللجنة التونسية للتحاليل المالية فورا في حال توافر عملية يشتبه في أنها مرتبطة بغسل الأموال أو تمويل الإرهاب.
• في حال توافر اشتباه بغسل الأموال أو تمويل الإرهاب واعتقاد الوكيل العقاري لأسباب منطقية أن تنفيذ عملية العناية الواجبة سوف ينبه الحريف فله مواصلة هذه العملية على أن يقدم تقريرا بالعملية المشبوهة للجنة التونسية للتحاليل المالية وإشعارها بذلك كتابيا.

الفصل 6 – على الوكيل العقاري بذل العناية المشددة في التعرف على هوية الحريف ونشاطه في العمليات التالية:

1. العمليات التي تتم مع أشخاص يتواجدون في دول لا تتوفر لديها نظم مناسبة لمكافحة الإرهاب ومنع غسل الأموال أو حاملين لجنسياتها.
2. العمليات الكبيرة أو المعقدة بدرجة غير معتادة أو التي لا يكون لها غرض اقتصادي أو قانوني واضح ومصدرها دول لا تقوم بتطبيق توصيات مجموعة العمل المالي بشكل كاف.
3. عمليات البيع أو الشراء المباشرة أو غير المباشرة التي لا تتم وجها لوجه أو التي تتم من خلال الوسائل أو الأدوات الالكترونية.
4. عمليات البيع أو الشراء أو التوكيلات التي تتم من خلال الحرفاء غير المقيمين.
5. أي عملية تقرر الجهة الرقابية المسؤولة على مهنة الوكيل العقاري أو يقرر الوكيل العقاري أنها تشكل مخاطر مرتفعة لعمليات غسل الأموال أو تمويل الإرهاب.
6. العمليات التي تتم مع الأشخاص الطبيعيين والذوات المعنوية في الدول ذات المخاطر المرتفعة التي تدعو مجموعة العمل المالي لاتخاذ إجراء بحقها.

ويجوز للوكيل العقاري أن يطبق إجراءات العناية الواجبة المبسطة عند التوصل إلى أن مخاطر غسل الأموال وتمويل الإرهاب منخفضة وذلك بعد الاطلاع على التقييم الوطني لمخاطر غسل الأموال وتمويل الإرهاب ونتائجه وقيام الجهة الرقابية بإعداد ونشر خارطة مخاطر للقطاع وقيام الوكيل العقاري بتحليل مناسب لمخاطر حرفائه، وفي جميع الحالات لا يمكن تطبيق إجراءات العناية المبسطة في حال الاشتباه بعمليات غسل أموال أو تمويل إرهاب.

الفصل 7 – بالإضافة إلى اتخاذ تدابير العناية الواجبة تجاه الحريف يقوم الوكيل العقاري فيما يتعلق بالأشخاص السياسيين ممثلي المخاطر بالإجراءات التالية:

• وضع الأنظمة الملائمة لإدارة المخاطر لتحديد ما إذا كان الحريف أو المستفيد الحقيقي من الأشخاص السياسيين ممثلي المخاطر.
• التدقيق المستمر في العمليات التي تتم طوال فترة قيام علاقة العمل وضمان اتساق العمليات التي يتم إجراؤها مع ما يعرفه عن الحريف ونمط نشاطه والمخاطر التي يمثلها.
• اتخاذ تدابير معقولة لمعرفة مصدر الأملاك أو مصدر أموال الحرفاء أو المستفيدين الحقيقيين المحددين كأشخاص سياسيين ممثلين للمخاطر.

• القيام بالمتابعة المستمرة والمعززة لعلاقة العمل.
• في صورة ممارسة الوكيل العقاري لنشاطه في إطار ذات معنوية يتعين عليه الحصول على موافقة الإدارة العليا للذات المعنوية قبل إقامة علاقة العمل مع الحرفاء أو الاستمرار فيها.

الفصل 8 –

• يحتفظ الوكيل العقاري بالسجلات أو المستندات والوثائق المتعلقة بما يجريه من عمليات محلية ودولية بحيث تتضمن البيانات الكافية للتعرف على هذه العمليات بما في ذلك سجلات بيانات التعرف المتعلقة بإجراءات العناية الواجبة بشأن هوية الحريف والمستفيد الحقيقي ونتائج أي تحليل يتم إجراؤه وذلك لمدة عشر سنوات على الأقل من تاريخ إنجاز العملية أو إنهاء التعامل مع الحريف.
• يمكن الوكيل العقاري اللجنة التونسية للتحاليل المالية والجهات المختصة عند طلبها من جميع السجلات والمستندات والوثائق المتعلقة بالحريف والعمليات في الوقت المحدد.

الفصل 9 –

• يكون الوكيل العقاري مسؤول امتثال بمكتبه كما له أن يقوم بتسمية أحد موظفيه المؤهلين ليكون مسؤول امتثال لديه. ويتم تزويد سلطة الإشراف واللجنة التونسية للتحاليل المالية باسم المسؤول عن الامتثال وبياناته الكاملة، ويتولى مسؤول الامتثال مهمة التصريح للجنة عن أي عملية يشتبه بأنها مرتبطة بغسل الأموال أو تمويل الإرهاب.
• في صورة تعيين مسؤول امتثال لمكتب الوكيل العقاري يتعين تمكينه من مباشرة اختصاصاته باستقلالية وبما يكفل الحفاظ على سرية المعلومات التي ترد إليه والإجراءات التي يقوم بها وأن يكون له في سبيل ذلك الاطلاع على السجلات والبيانات التي تلزمه للقيام بمهامه.

الفصل 10 – يلتزم الوكيل العقاري بما يلي:

• التصريح للجنة التونسية للتحاليل المالية فورا وبصفة مباشرة بالعمليات أو المعاملات التي يشتبه بأنها مرتبطة بغسل الأموال أو تمويل الإرهاب، بما في ذلك محاولات إجراء العمليات وذلك بغض النظر عن مبلغ العملية استنادا لأحكام قانون مكافحة الإرهاب ومنع غسل الأموال النافذ ووفقا للنموذج المعتمد من قبل اللجنة التونسية للتحاليل المالية بموجب قرارها عدد 1 لسنة 2017 المؤرخ في 2 مارس 2017 كما عليه التعاون مع اللجنة التونسية للتحاليل المالية وتزويدها بالبيانات والوثائق والمعلومات المتوافرة لديه وتسهيل اطلاعها عليها في حال طلبها لغاية قيامها بمهامها خلال المدة المحددة في الطلب.
• الامتناع عن إعلام الحريف بما شمله من تصريح بعملية مسترابة وبما نتج عن هذا التصريح من تدابير.
• إعداد ملفات خاصة بالعمليات أو المعاملات التي يشتبه بأنها مرتبطة بغسل الأموال أو تمويل الإرهاب تحفظ فيها صور عن التصاريح والبيانات والمستندات المتعلقة بها، لمدة عشر سنوات على الأقل أو إلى حين صدور قرار أو حكم قضائي قطعي بشأن العملية.

الفصل 11 – يقوم الوكيل العقاري بتدقيق وفحص العمليات غير الاعتيادية التي تكتسي طابعا متشعبا أو التي تتعلق بمبلغ مالي مرتفع بشكل غير عادي وتوثيقها وتدوين نتائجها كتابيا والاحتفاظ بها لمدة لا تقل عن عشر سنوات وإتاحتها للجهات الرقابية المختصة عند طلبها.

الفصل 12 – يتخذ الوكيل العقاري التدابير الملائمة لتحديد مخاطر غسل الأموال وتمويل الإرهاب لديه وتقييمها وفهمها. وتشمل عملية التقييم، المخاطر المحيطة بالحرفاء والدول أو المناطق الجغرافية التي ينتمي إليها الحرفاء والعمليات أو المعاملات التي يطلبون إنجازها. ويعتمد الوكيل العقاري في إنجاز عملية التقييم على نتائج الدراسة الوطنية لتقييم المخاطر والبيانات والمعلومات التي توفرها وزارة التجارة وكذلك كل المعلومات والبيانات التي يمكن أن يتحصل عليها بمناسبة اتخاذه لإجراءات العناية الواجبة المحمولة عليه.

كما يتولى الوكيل العقاري:

1. توثيق عمليات تقييم المخاطر.
2. الأخذ بعين الاعتبار كافة عوامل المخاطر ذات العلاقة قبل تحديد مستوى المخاطر الإجمالي والمستوى الملائم لإجراءات خفض المخاطر التي سيتم تطبيقها.
3. تحيين عمليات تقييم المخاطر.
4. توفير آليات مناسبة لإتاحة معلومات تقييم المخاطر إلى السلطة الرقابية المسؤولة.

الفصل 13 – يجب على الوكلاء العقاريين متابعة الدورات التكوينية التي تنظمها مصالح وزارة التجارة والجهات الرقابية المختصة في مجال:

1. قانون مكافحة الإرهاب ومنع غسل الأموال الجاري به العمل والأنظمة والمبادئ التوجيهية والقرارات الصادرة بمقتضى أي منها.
2. الأنماط المشتبه بأنها تقع ضمن عمليات غسل الأموال وتمويل الإرهاب.
3. إجراءات التصريح بالعمليات التي يشتبه بأنها مرتبطة بغسل الأموال وتمويل الإرهاب.
4. السياسات والأسس والإجراءات والضوابط الداخلية المتبعة من قبل الوكيل العقاري لمكافحة عمليات غسل الأموال وتمويل الإرهاب.

الفصل 14 – في صورة الالتجاء إلى مدقق خارجي عندما يباشر الوكيل العقاري نشاطه في إطار شركة يجب أن ينص الاتفاق على تحقق المدقق الخارجي من التزام الوكيل العقاري بهذا النظام ومدى كفاية سياسات وإجراءات الوكيل العقاري المتعلقة به.

الفصل 15 –

• مع مراعاة الترتيبات المتعلقة بآلية التصريح بالشبهة إلى اللجنة التونسية للتحاليل المالية المشار إليها بالفصل 10 من هذا النظام يمنع إفشاء أي معلومات إلى أي جهة أخرى.
• يمنع على كل من يطلع أو يعلم بحكم عمله بطريقة مباشرة أو غير مباشرة على أي معلومات تم تقديمها أو تبادلها بموجب أحكام قانون مكافحة الإرهاب ومنع غسل الأموال الجاري به العمل والأنظمة والمبادئ والقرارات الصادرة بمقتضى أي منها بما في ذلك أحكام هذا النظام إفشاء أي من هذه المعلومات التي اطلع عليها أو علم بها بطريقة مباشرة أو غير مباشرة أو الإفصاح عن هذه المعلومات بأي صورة كانت إلا لأغراض تنفيذ هذا النظام.

الفصل 16 – على الوكلاء العقاريين أن يقوموا فورا بتجميد وعدم إتاحة أموال الإرهابيين موضوع القرارات الأممية عدد 1267 و1373 المرتبطة بمكافحة الإرهاب وتمويله وأموال الأشخاص والكيانات موضوع القرارات الأممية المرتبطة بمنع انتشار أسلحة الدمار الشامل وذلك طبق مقتضيات الأمر الحكومي عدد 1 لسنة 2018 المؤرخ في 4 جانفي 2018.

وللامتثال لمقتضيات هذا الفصل، على الوكلاء العقاريين الاطلاع بشكل دائم على القوائم المعنية بهذا التجميد والتي يتم تعميمها آليا من قبل الجهاز المختص بتطبيق القرارات الأممية الذي حدده القانون الأساسي عدد 26 لسنة 2015 المؤرخ في 7 أوت 2015 المتعلق بمكافحة الإرهاب ومنع غسل الأموال.

الفصل 17 – يخضع الوكيل العقاري لرقابة مصالح الوزارة المكلفة بالتجارة فيما يتعلق بالتزامه بتدابير العناية الواجبة المتعلقة بمكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب وتطبق عليه أحكام القانون الأساسي عدد 26 لسنة 2015 المؤرخ في 7 أوت 2015 المتعلق بمكافحة الإرهاب ومنع غسل الأموال.

الفصل 18 – يتعرض كل مخالف لمقتضيات هذا النظام للعقوبات الجزائية أو الإدارية المنصوص عليها بالتشريع النافذ.